PA

链家7000元的好赞好房推广服务有必要买吗?

最近,上海的二手房成交量,态势良好且稳定,但房东们对链家的吐槽,却不绝于耳。

槽点,无非集中于这两项:

  • 无论面对什么房子,链家维护人总会无休止地劝房东降挂牌价,甚至出动口才油腻的店长,团体镇压,面访房东软磨硬泡,来来回回就那些片汤儿话术;
  • 劝不动房东降价,维护人转头更换策略,不分青红皂白直接推荐房东花7000购买好赞好房,美其名曰可以上推荐标签,结合周边门店一起做推广,否则难卖。

链家7000元的好赞好房推广服务有必要买吗?

对该俩极具链家特色的市场行为,请问大家怎么看??

关于劝房东降挂牌价

这点我很早就科普过,链家作为传统连锁中介头部品牌,上海战区佣金费率,常年处于行业内最高水平(2%买家端+1%房东端),且几乎不打折。

但上海人同时也不可否认,他们暂时独享着全国最强大,最优秀,占据垄断地位的房源浏览数据平台-贝壳 的支持(其他省城,贝壳未必只链家独家使用)。

虽然上海链家二手成交占比,也就20%左右,但几乎所有的潜在买家,都有主动使用链家平台,筛选二手房,甚至约看房的习惯。

在此背景下,不断劝服降低挂牌价,压缩房东挂牌价和预期底价之间距离,毫无疑问,是链家单方面实施的,有且仅有利于自身市占率提升的战略举措。

理由很简单,若某套房子,挂牌价格(综合产品力后)明显低于市场上其他同类竞品,由于链家具备的独特平台曝光优势,那这套房子,第一时间网络咨询和买家预约看房量水平,会明显高于区域内其他中介,

而上海的买家群体,普遍素质相对高,跟谁看房就跟谁买,比较认中介黏性;况且这样的房子,价格本身就低,为追求确定性,买家未必对链家2%佣金敏感,极可能一冲动,就迅速下单。

所以,这么分析完之后,大家就不难理解了,链家劝房东降挂牌价,看似苦口婆心,实则是为了提升自我竞争力,降低其他中介成交概率的阳谋。

但对房东来说,势必陷入两难境地,不降价,链家就不给流量,降了价,房子最终成交价很容易轻松突破自己底价。

因为即便降了价格,人非圣贤,哪个买家都还想砍。房子的挂牌价,谁都不会当真,人人默认留有空间,不砍自己就是傻子,于是中介也一样默认买家会砍,房东这边可以再PUA一下。

关于7000元好赞好房推广

这个问题比第一个判断起来难,更容易让房东群体犯难...发现最近几乎90%以上的付费咨询用户(自己下场售卖而非全权委托),全都问过我类似问题:

「好赞好房,究竟该不该买?」

链家7000元的好赞好房推广服务有必要买吗?

确实链家的平台比较强,门店数量多,如果给到置顶展示标签,排名靠前,且周边店联动推广,似乎理论上好赞是能起到作用的?

如果真花了7000,好像相比房子卖掉,也不是一笔大数目;

而且链家承诺如果3个月内,没有卖掉,这笔费用是退的,好像也没有损失(甚至根据协议最近更新,不是链家卖掉的,这笔费用也退)

鉴于这种心态,房东难怪陷入「俺寻思好像能成」的纠结,可是以上想法,内含极大误区。

我不是没同意过房东用户买链家好赞服务,但其能发挥作用的场景,有关键条件限制,即:房东这套房子,本身是否产品力足够优秀,适配人群广泛,流通性强。

教大家,用一句话,评判自己是否值得买好赞:

「如果你房子本身不买好赞,也没什么人关注和看房,那么买了好赞,大概率也不会有任何改善。」

打比方,我们曾经接受委托,代理出售过一套房子,中环边,1000万的总价,120平的3房2厅2卫,次次新电梯板楼,准地铁房,楼位置不靠马路,基本就是一个标准的中产刚需改善产品。

这套房子,通过我们的各种下场优化动作后,挂牌1个月,带看150组,出价人数有限,我们建议房东采买了好赞服务,又过了两个月,进一步冲了400组看房,房子卖出我们认为合理的价格时,房子门槛都快被踏破了。

如果不采买好赞,难道这套房子就没有人看了么?一样是有的,只是可能,看房数量总数增量,会落在150~200之间,

这个时候,我们花钱买好赞的目的,完全服务于我们自己的目的:

如果不买好赞,这套房子可能会有3~4组出价,但是一旦买了好赞,增加30~50%的带看量,就有可能博出5~6组的出价。

存在增量出价客户,结合我们团队的谈判实力,就存在更高的概率,挑挑拣拣,多帮房东顶上去个10万20万,因此这7000,极大概率能值回成并突破。

反过来,我给大家看另一套昨天咨询我的房子情况,这套2房,中环内,塔楼,朝向不佳,低区,空关已完全开放中介随意看房,上架一个月,链家一共就带人看过4次...

请问,哪怕买了好赞,看房次数翻个倍,到8次,又如何?7000块买4个看房?一个看房值2000?边际效益极低....

那么链家小哥难道不知道这套房子产品力差,没人关注,上了好赞也没啥起色么,为什么还要强推好赞?

因为链家维护人,是被上了KPI的,对哪个房东,都推,话术固定,纯博概率,本质上,是链家店长的KPI在驱动。

只要房东买了好赞,相当于房东为链家这个平台,投入了沉没成本,房东本身心态也会变化,同时,小区里那么多房东,但凡其中有人愿意为了卖房花费近万元的成本,愿意投入沉没成本,变相代表诚意卖房(甚至是着急卖房),因此,中介看房量上去了,但压价格预期的动作,也进一步升级。

大家发现没,我自始至终都在强调一件事,面对房子上的难题,所有决策,没有所谓百分百受益,毫无风险的,刀刃刀背总有利弊,否则我们的卖房咨询服务也好,委托代理服务也罢,毫无存在必要。

同样的,我也对所有用户坦言,并不是所有的房子和房东背景,都适合走单边代理委托。

话说回来,难道不签好赞好房,房子就卖不出去了么?当然未必,

贝壳平台是最好的房源展示工具不假,但上海又不是只有链家一家中介,每家中介在每个片区的强势程度,也不尽相同,同时买家筛选房子,也不是纯看标签下单的,表象是价格,其中又存在非常复杂的买家、中介、房东,邻居,四方心理博弈,大家对这些又理解几分?

编辑 回复

CT
CtrlAltDefea

花7000买个标,没必要

回复

回复 楼主